¿Qué es un contrato de arras?

La compra o la venta de un inmueble es una situación cotidiana por la que la mayoría de las personas hemos pasado o haremos en un futuro. Tenemos la necesidad de residir en un inmueble, y en muchas ocasiones deshacernos de él, porque nuestras necesidades han cambiado y buscamos otro hogar mas acorde a una nueva forma de vida.

Si estas pensado en comprar un inmueble o has decidido venderlo, el contrato de arras puede ser una buena solución para ti. ¿Aún no sabes para que consiste este contrato en derecho inmobiliario? Atento a este post donde te vamos a explicar sus usos y tipos.

¿En qué consiste un contrato de arras?

Un contrato de arras, también conocido popularmente como anticipo, es un acuerdo privado firmado por el comprador y vendedor de un inmueble con el fin de reservar esta venta acompañada de una cantidad dineraria pactada.

Este tipo de contratos acredita la reserva única del inmueble al comprador, que garantiza los intereses de ambas partes. Con el contrato de arras se asegura la compraventa, detallando en él todos los acuerdos del proceso: formas de pago, cuantía, gastos, consecuencias del incumplimiento, formalización, etc.

La cantidad acordada entre comprador y vendedor, y especificada en el acuerdo suele situarse entre un 5% y un 10% del importe total del inmueble. Sin embargo, esta cantidad puede variar en función de las circunstancias de cada caso.

 

¿Qué beneficios tiene el contrato de arras?

Para el comprador: mediante este contrato en comprador se asegura la reserva de esa vivienda al vendedor. Así este no puede ofrecer la compra a un tercero. Funciona como una reserva del inmueble previo pago de un anticipo.

Para el vendedor: Este precontrato asegura al vendedor la venta de su inmueble, de esta manera el comprador no podrá volverse atrás si finalmente decide no comprar el inmueble.

 

Tipos de contratos de arras

Debido a que las situaciones en las que se realiza una compraventa pueden ser muy diferentes, existen tres tipos de contratos de arras con particularidades. Para elegir qué tipo de contrato de arras firmamos debemos estar muy atentos a los acuerdos y a las distintas consecuencias por incumplimiento.

 

Arras Confirmatorias

Las arras confirmatorias, también conocidas como paga y señal, son una garantía de que se acordará un contrato de compraventa. En este caso no existe la posibilidad de renuncia a ninguna de las dos partes.

El comprador entrega una parte económica del precio acordado al vendedor. Si alguna de las dos partes incumple el contrato, la otra parte puede exigir su cumplimiento. Además, puede incurrir en el pago de daños y perjuicios que se hayan causado a la parte perjudicada.

 

Arras Penitenciales

El contrato de arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimientopermite a alguna de las partes retractarse libremente del contrato. Sin embargo, las consecuencias de esta acción sería abonar la cantidad que se haya acordado en el contrato de arras.

Si el comprador es el que se retracta, este perderá el dinero entregado como anticipo. Si es en vendedor el que incumple, este tendrá que devolver al comprador el doble de lo recibido.

La cantidad a abonar en caso de desistimiento debe especificarse en el contrato de arras penitenciales. Estas se reconocen en el artículo 1454 del Código Civil.

 

Arras Penales

Las arras penales están recogidas en el artículo 1152 del Código Civil. Son una suma de los dos tipos de arras que hemos explicado anteriormente.

Al igual que las arras penitenciales, la parte que se retracta deberá abonar la cantidad fijada. El vendedor devolverá el doble de lo recibido y el comprador perderá el dinero entregado, si es él el que incumple.

Sin embargo, las arras penales tienen la particularidad de que, además del cumplimiento de la pena (pago), la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento del contrato. Es decir, aunque se haya pagado la cuantía por desistimiento, no se exime la obligación de seguir adelante con el contrato.

De esta manera, en el contrato de arras penales se deberá especificar la cantidad acordada a pagar en caso de renuncia de la compraventa. Además, se especificará la forma de exigir el cumplimiento del contrato por la parte perjudicada.

Puede ocurrir que, en el contrato de arras no se especifique a qué modalidad se refiere. Si el contrato no lo establece, suele considerarse como arras confirmatorias, debido a las consecuencias de su incumplimiento. Las arras penitenciales y penales deben especificarse de forma clara en el contrato.

 

¿Cuándo es necesario firmar un contrato de arras?

La necesidad de las arras dependerá de la situación en la que se establezca la operación. A veces, el contrato de compraventa es suficiente. Aunque, las arras te asegurarán que la compraventa se lleve a cabo. Sírvete de un contrato de arras solo si estas seguro de tu compra o venta, pues su cumplimiento es obligatorio o puede tener sanciones dinerarias por incumplimiento.

Ponte en manos de un abogado especialista en Derecho Civil e inmobiliario para que redacte tu contrato de arras, estudie las circunstancias de la compraventa y establezca las especificaciones que mas te beneficien.

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