Cómo saber si mi hipoteca está titulizada

En España, la compra de vivienda siempre ha estado a la orden del día. Actualmente sigue siendo uno de los países de la Unión Europea con mayor número de propietarios. Alrededor del 80% de las familias españolas residen en una vivienda en propiedad.

Parece que el sentido de pertenencia gusta en nuestro país, mucho mas que el alquiler. Pero, para poder comprar una vivienda solemos solicitar un préstamo hipotecario a nuestro banco “de confianza”. No hay recién hipotecado que se preste que no haya hecho la típica broma de “el piso aún no es mío, es del banco” creyendo tener toda la razón del mundo. Pues esta broma tan popular quizás no sea del todo cierta.

Y es que, aunque sea al banco al que estés pagando cada cuota de la hipoteca todos los meses, puede ser que este no sea el que reciba el dinero. Puede ser que tu hipoteca ya no esté en tu banco, como hemos dicho “de confianza” y esté en una oficina o entidad de cualquier otra parte del mundo y tú sin enterarte. ¿Por qué puede deberse esto si ha sido al banco al que has solicitado la hipoteca?, pues puede ser que el banco haya vendido la hipoteca y ahora esté titulizada.

¿Qué es una hipoteca titulizada?

La titulación es una clausula presente dentro del contrato hipotecario que permite a la entidad bancaria el cambio de titularidad sin necesidad alguna de avisar al prestatario. Con esta cláusula, el banco puede vender la deuda de la hipoteca a terceros, generalmente a Fondos de Titulación Hipotecaria (HHT), para adquirir liquidez.

El banco que concedió originariamente la hipoteca deja de ser acreedor para convertirse en un mero intermediario entre el deudor y el Fondo de Titulación Hipotecaria, que es ahora quien tiene la titularidad de la hipoteca, un nuevo acreedor. El Fondo de Titulación Hipotecaria emiten bonos o títulos que venden el mercado Financiero y que puede adquirir cualquier entidad del mundo. Por eso, aunque hayas solicitado la hipoteca en la sucursal del banco que hay al final de la calle de tu ciudad, puede que la titularidad de tu hipoteca pertenezca a una entidad en Rusia, Estados Unidos o Alemania, por ejemplo.

¿Por qué mi hipoteca está titulizada?

Te preguntarás que por qué la titularidad de la hipoteca ya pertenece a tu banco, sino a otra entidad que desconoces totalmente. ¿Cómo ha podido ocurrir esto?

El banco, a fin de conseguir liquidez ha reunido una serie de hipotecas que decide vender emitiendo bonos a Fondos de Inversión Hipotecaria. De esta manera, la entidad bancaria donde se solicitó la hipoteca recupera la inversión inicial y no tiene que esperar los X años que puede durar la hipoteca para recuperar el dinero. De esta manera obtiene liquidez para otras operaciones o inversiones y se deshace del riesgo del riesgo al que se había expuesto al conceder la hipoteca.

Esta práctica ha sido muy frecuente entre los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria (entre el 2000 y el 2007).

¿Cómo puedo saber si mi hipoteca está titulizada?

Parece que, según la normativa actual, la entidad bancaria no está obligada a informar a al prestatario de la venta de su hipoteca y cambio de titularidad. Conocer si una hipoteca ha sido titulizada es un proceso muy complejo para el usuario.

La primera acción que podemos llevar a acabo es la de preguntar al banco donde se concedió la hipoteca, aunque estos no suelen colaborar y no suelen contestar, ya que no están obligados.

Podemos recurrir entonces a la vía judicial a fin de que el banco muestre sus Registros Especiales Contables. Aunque esto no suele suceder, ya que como ocurre con la primera opción el banco no está obligado a hacerlo y no suelen colaborar.

Otra opción sería la de intentar buscar esta información mediante la Comisión Nacional de Mercado de Valores. Podemos acceder a su página web y realizar una búsqueda, aunque sele ser muy complejo.

¿Puedo vender mi hipoteca si está titulizada?

La situación de titulación de la hipoteca no afecta a las condiciones firmadas en el contrato de la hipoteca y las obligaciones del prestatario siguen siendo las mismas. Por lo tanto, este puede vender siempre que quiera si las condiciones de su hipoteca se lo permiten.

Sin embargo, si el usuario no podrá renegociar la hipoteca, o le será muy complejo pues deberá ponerse en contacto con el nuevo acreedor ya que el banco ya no puede tomar la decisión de modificación.

¿Qué pasa si dejo de pagar mi hipoteca titulizada?

Si el usuario deja de pagar las cuotas de la hipoteca, el banco no puede iniciar un proceso de ejecución, subasta o desahucio si la hipoteca está titulizada. La entidad bancaria ya no es el dueño del préstamo, y no puede iniciar este proceso. Además, si el titular de la hipoteca es el Fondo de Titulación, no tiene personalidad jurídica para ejecutar el desahucio. Por lo tanto, un inmueble con hipoteca titulizada no es embargable por el banco donde se solicitó.

Para este y otros temas derivados del Derecho Inmobiliario como las cláusulas suelo de las hipotecas ponte en manos de abogados especialistas en Derecho Civil.

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